OR quer dialogar sobre empreendimento na Praia do Buracão

Projeto vai gerar mais de mil empregos nos próximos três anos

Por que uma parte da população olha sempre para o empreendedor como alguém que quer tirar vantagem dos outros e obter lucro de maneira predatória? Para responder esta pergunta, Eduardo Pedreira, CEO da OR, incorporadora do grupo Novonor – a antiga Odebrecht – recorre à fundação do Brasil. “O nosso país foi criado para ser uma colônia de exploração”, diz, completando que isto deixou na mente da população a ideia de que por aqui é preciso prejudicar alguém para ganhar dinheiro. Esta visão de mundo, somada ao desconhecimento e outros interesses, explicam a contrariedade que vem sendo demonstrada em relação ao projeto imobiliário que a OR vai implantar na Praia do Buracão, no Rio Vermelho, acredita Pedreira. Nesta entrevista exclusiva, a primeira para tratar do empreendimento, ele destaca a preocupação social da incorporadora, que vai ampliar a acessibilidade do público em geral na praia, e o impacto econômico da obra, que vai gerar mais de mil empregos diretos, indiretos e impulsionados pelo efeito-renda. Fora dos muros do empreendimento, a empresa promete investir mais de R$ 4 milhões em melhorias urbanas. “Fizemos um diagnóstico, criamos um conceito, estamos preparados para apresentar o nosso projeto, mas estamos abertos para conversar”, avisa.

Quem é

Graduado em Engenharia Civil pela Universidade Federal da Bahia (UFBA) e pós-graduado em finanças corporativas e gerenciamento de projetos pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Possui 23 anos de experiência na área de incorporação imobiliária, tendo participado ativamente no desenvolvimento de mais de 20 empreendimentos imobiliários. Em 2020 assumiu a presidência OR, braço imobiliário do grupo Novonor, que atua Em São Paulo, Bahia e Pernambuco.

Como o senhor está vendo a economia brasileira?

De 2014 até 2024, a gente viveu um período de arrumação de casa no país e agora tem uma oportunidade única para os próximos dez anos, porque são os últimos dez anos de boom demográfico. A gente sempre falou de um país jovem, mas temos só mais este período para aproveitar esta realidade, em que você tem também a alta das commodities, que sustentam boa parte da nossa balança comercial – com petróleo, minério e o agro. O governo precisa adotar ações para conter o déficit público. Mas, acredito que vamos viver um processo que será muito bom para a sociedade, porque iniciamos o ano com a menor taxa de desemprego desde 2020 e está caindo. Estamos tendo uma queda da taxa selic, que é algo muito importante para a população como um todo. Veja, reduz-se o desemprego e mais pessoas passam a ter renda. Quando se diminui a taxa de juros, isso permite uma oferta de crédito mais barato. O governo atual está muito focado na classe econômica.

O que está faltando?

Eu acho que precisamos olhar mais para iniciativas sustentáveis. Já existem muitas, como aqui em Salvador, em que temos um IPTU Verde, que permite às pessoas uma redução no pagamento do imposto. É muito importante porque faz as pessoas sentirem no bolso como é bom ser sustentável. Volto a frisar, precisamos atentar para os dez anos, investir em infraestrutura, na parte social, porque é uma oportunidade que a gente não pode perder.

Como a OR está inserida nestas perspectivas?

A gente sempre busca projetos que agreguem valor ao local e à comunidade em que a gente atua. Não tem como desenvolvermos nada que não seja sustentável, nós não fazemos projetos que não beneficiem a sociedade em que estivermos inseridos. Eu trago como exemplo este projeto aqui (do Hangar), se você me perguntar em que beneficiamos a comunidade carente que está aqui em nossa volta, identificamos pessoas que estavam à margem, trouxemos uma ONG para trabalhar dentro da associação desta comunidade e ela deu ofício para estas pessoas se tornarem artesãs. Mas não foi só isso, para aproveitar os resíduos gerados, eles transformaram isso em objetos de decoração e nós mesmo compramos e estimulamos a vender também para outros lugares. Pensamos em transferir conhecimento e tecnologia para essas pessoas utilizarem e sobreviver por conta própria. Quando a gente compra um terreno, o primeiro diagnóstico que fazemos é social. Aqui do lado, quando chovia, a água atingia 1,5 metro de altura. O que fizemos? Tínhamos que fazer uma macrodrenagem para nós e entroncamos à macrodrenagem da comunidade e nunca mais inundou.

O empreendimento não pode ser pensado como uma ilha.

Exatamente. Nós vamos lançar novos projetos nos próximos anos, e alguns têm sido bastante discutidos, o que é muito bom para nós. É importante ter a discussão no Estado Democrático de Direito. Em um deles, na Praia do Buracão, não vou chamar de polêmica, mas há um anseio da sociedade sob alguns aspectos. Quando fizemos o projeto, seguimos todos os passos, de diagnóstico social, impacto de trânsito e ambiental, mas ainda assim vieram algumas polêmicas. A primeira delas dizia o seguinte, ‘poxa, mas o imóvel vai trazer mais habitantes e a rua não suporta’. Nós fizemos um estudo de impacto de trânsito, são apenas 47 apartamentos. Aí falaram, ‘são três torres’. Não, são duas, uma de 16 andares e outra de 15, com uma distância entre elas de 40 metros. E tem um ponto interessante, que o próprio Plano Diretor (de Desenvolvimento Urbano, PDDU) coloca que onde houver áreas degeneradas, o empreendedor pode desenvolver, desde que traga benefícios sociais. O que vamos fazer? Toda a Rua do Barro Vermelho e toda a praia serão reurbanizadas. Vai ter mais paisagismo, mobiliário urbano, na praia, iremos recuperar a iluminação, colocar dois calçadões, dois postos de salva vidas. Para os ambulantes que trabalham na região, vamos colocar estruturas, melhorar o acesso, colocar mirantes. Isso tudo foi uma construção junto à Prefeitura para que esta infraestrutura do empreendimento favoreça à sociedade e traga um benefício maior.

O que existe de verdade quando alguém diz que serão torres que vão sombrear a praia e afetar todo o ecossistema?

Quando você tem um prédio numa orla, é preciso ter todo o cuidado com o sombreamento. Neste caso, a legislação fala que em áreas de degeneração você não precisa olhar para este ponto, mas mesmo assim, olhamos. O que fizemos? Estudos. Trouxemos uma especialista da USP (Universidade de São Paulo), a professora Roberta Kronka (titular da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP), que avalia o movimento da sombra em todas as estações do ano. No Verão, Outono e Primavera, não tem sombra. No Inverno, temos 7% de sombreamento, o que não impede a balneabilidade, até porque é um período em que já temos bastante nuvens. Pouco se vai ver sombra daqueles prédios naquela região. Se você passar lá agora no Verão, não vai ver sombra de nenhuma das edificações que já existem. Mesmo não precisando, fizemos todos estes estudos e colocamos lá.

E em relação ao ecossistema marinho?

Isso também nos preocupou. Pensamos, será que vai haver alguma mudança? Contratamos um relatório ambiental e o resultado é zero de modificações. Aí falaram também sobre um maior volume de carros porque vai ter mais apartamentos. Chegaram a dizer que seriam mais 200 ou 300 apartamentos, serão 47. Neste processo de urbanização que vamos realizar, vamos mudar todo o piso, sai o asfalto que é quente e vai entrar um piso intertravado. Vamos rearrumar de uma forma em que você terá mais 50 vagas de estacionamento. O projeto de urbanismo que vamos implantar é de 6,6 mil metros quadrados. Até o dia de hoje, existia um lado apresentando uma posição. Agora, nós estamos colocando o nosso lado, com todos os benefícios que estamos trazendo para a sociedade. Estamos sendo tão cuidadosos, que a distância entre uma torre e outra é de 40 metros. E por que esta distância? Para não ter aquele efeito que existe no Rio de Janeiro, onde as torres estão todas muito próximas na Orla, provocando calor. Existe um conceito muito mais profundo e um outro lado que precisa ser olhado.

Por que vocês ficaram em silêncio durante esse tempo todo?

Nós ainda não tínhamos falado nada porque existe um processo de licenciamento. Quando se faz um empreendimento como este são dois anos de estudos nas mais diversas áreas. Discutimos impacto de trânsito, sombreamento, meio ambiente… O silêncio vem por estarmos em um processo de discussão e de formatação do projeto. Agora, estamos prontos para mostrar o que ele vai trazer de benefícios para a sociedade. Olha a situação da praia, que não tem nem iluminação. Vamos requalificar para que as pessoas possam frequentar à noite, para a prática de esportes. A gente não podia falar nada porque estávamos num processo de discussão. Imagina, eu poderia falar algo e depois ter que retroceder. Hoje eu tenho segurança para mostrar o que vamos fazer. Este tipo de discussão é muito saudável e estamos prontos para participar dela. Este é o momento em que queremos apresentar os benefícios para a sociedade. Estamos falando de um conceito de bem comum, de urbanismo.

Vocês já têm alguma estimativa quanto a geração de empregos e renda?

Vamos gerar da ordem de mil empregos diretos, indiretos e efeito-renda com este empreendimento. Quando se faz um projeto como este, o efeito é muito significativo, porque a construção civil é muito democrática na geração de benefícios. Você emprega todo e qualquer ser humano, desde o que quer começar a sua vida no trabalho até um doutor em Direito ou Publicidade, aí tem o vendedor de móveis, a empresa que fornece do tijolo… Mexe com uma cadeia extremamente ampla e nem estamos falando ainda do impacto no Turismo, porque vai tornar nossa cidade ainda mais atrativa. É uma discussão importante, mas vamos tratá-la sem inverdades, as colocações técnicas sobre sombreamento e ambientais não foram aprofundadas. Temos que conversar com profundidade e pensar no bem comum. Tem gente que é contra os espigões, porque acha a verticalização ruim, mas o que aconteceria se limitássemos a construção de prédios a dois andares? A população mundial está crescendo, se a habitação não puder ser vertical, vai se ocupar uma área horizontal muito maior. O meio ambiente não iria suportar tamanho crescimento para os lados. O que precisa se discutir é se a verticalização está sendo feita de maneira responsável e sustentável. Temos que avaliar se preserva o meio ambiente. Quando causar um impacto, precisa corrigir e trazer um benefício maior. Tem que haver preocupação com as questões climáticas, trazer benefícios sociais e urbanísticos.

Por que é tão importante para a OR investir na área do Buracão, o que ela tem que vocês não encontrariam em outra área da cidade?

Primeiro, o Rio Vermelho tem um valor cultural muito grande e a gente sabe o que podemos fazer por aquela região, regenerando ela. Eu estou fazendo um empreendimento de alto padrão, vendido a privados, porém, este empreendimento vai trazer uma série de melhorias para lá. Se você me perguntar se onera o projeto, a resposta é sim.

Quanto será o investimento na área externa?

Por volta de R$ 4 milhões, talvez até mais por conta do paisagismo, troca de 3,5 mil metros de pavimento. É uma área bonita, que tem uma atratividade para as pessoas morarem, um apelo cultural muito forte. O que fizemos, pegamos duas edificações deterioradas e vamos requalificar a região, com benefícios para a comunidade ao lado. A escolha se deu muito mais neste sentido. Não existe essa história de que vamos fechar a praia, ela vai ficar mais aberta do que já é. Por exemplo, hoje a praia é dividida por uma área de pedras, quem está de um lado, não acessa para outra. O que vamos fazer? Recuar a nossa área para construir um deque público que vai ligar as duas áreas. Até com este tipo de detalhes a gente se preocupa.

O que você acha que alimenta essa contrariedade de determinados grupos em relação ao projeto?

A primeira coisa que eu acho que motiva isso é o fato de ter prédios mais antigos, quando se colocam duas novas torres, você perde parte da sua vista – não toda, mas em parte. Só que estamos em um centro urbano, a cidade vai se desenvolver. Mas acho que a questão principal está na falta de informação profunda sobre o tema. É preciso ter cuidado porque acaba caindo em uma inverdade tremenda e cria um inconsciente coletivo, que as pessoas acham que é verdade e não se aprofundam no tema. Só no achismo é complicado. Por isso volto a dizer que esta é uma discussão extremamente pertinente, é preciso trazer os fatos para a conversa.

Falando de maneira bem genérica, por que você acha que as pessoas enxergam as iniciativas empresariais com tanta desconfiança e negatividade?

Originariamente, fomos uma colônia de exploração, diferente dos Estados Unidos, que foram uma colônia de desenvolvimento. Acho que isso arraigou na cabeça de nós brasileiros um conceito que só ao longo de muito tempo vai mudar. A gente precisa entender que o desenvolvimento tem que ser sustentável, gerar riqueza e que esta riqueza precisa ser partilhada responsavelmente com a sociedade. Mas a gente não pode olhar para o empreendedor do mercado imobiliário ou de qualquer outro setor econômico e ver um devastador ou um usurário. A gente criou um conceito sobre o lucro muito negativo, a Igreja pregava lá atrás que era pecado. É fruto do trabalho, é divisão de riqueza para a melhoria da sociedade. Agora, o lucro que vem da exploração e levava a riqueza embora, este era problema. Precisamos entender que é saudável ter a geração de riquezas, desde que seja partilhada com a sociedade. Acho que isso está mudando com o tempo. Precisamos nos orgulhar dos nossos empreendedores. Ninguém empreende para ter prejuízo e aí eu te pergunto, o que acontece quando uma empresa fecha? Os menos favorecidos perdem seus empregos. Minha maior satisfação é fazer projetos sustentáveis e dar oportunidades para as pessoas crescerem, ver alguém que nunca trabalhou entrar como ajudante e sair como engenheiro lá de dentro. Temos que mudar essa mentalidade. O empresário é fundamental para a sociedade, mas ele precisa ter uma visão sustentável.

Olhando o outro lado, o nosso mercado imobiliário já está maduro em relação a essa visão de sustentabilidade?

Eu acho que não. No Brasil, existem algumas diferenças regionais. Eu sou soteropolitano e tenho orgulho daqui, mas quando você chega no Sudeste, percebe uma evolução um pouco maior nesta mentalidade do empreendedor. As pessoas dão mais valor a atrair desenvolvimento. Entendo que estamos caminhando e esta conversa que estamos tendo é importante para revisitar estes conceitos. Estamos caminhando, mas precisamos acelerar. A sociedade está cobrando e muitas vezes perde a paciência. Por isso que olha para o empreendedor e confunde com o especulador.

Essa é uma visão muito forte.

Infelizmente, para muita gente a incorporação imobiliária é sinônimo de especulação. É a falta de conhecimento que leva à ignorância. O especulador imobiliário compra o terreno e não dá fim social, isso é especulação. Se a Odebrecht comprasse aquele terreno e guardasse na gaveta por dez anos, isso seria especulação, mas não é assim. A OR comprou e automaticamente iniciou um ciclo econômico de desenvolvimento, com uma série de estudos e projetos. Eu compro o terreno e inicio o processo de desenvolvimento. Essa diferença precisa ser feita porque são papéis totalmente diferentes. Aí, se fala no rádio, ‘os especuladores imobiliários’. Não, são incorporadores, que trabalham em prol do desenvolvimento.

Qual a previsão de início e conclusão de obras?

A gente deve lançar este ano e concluir em 36 meses após o lançamento. Então, serão três anos de conversas com a sociedade e investimentos. Hoje nós temos segurança dos benefícios que iremos trazer, mas, claro, vamos apresentar e dialogar.

Vocês estão abertos a modificar algo, se for o caso?

Claro, o que for em prol da sociedade será discutido. Fizemos um diagnóstico, criamos um conceito, estamos preparados para apresentar o nosso projeto, mas estamos abertos para conversar. Vamos procurar associações, vizinhos… Em todo projeto que fazemos, o primeiro passo é pedir licença, vamos falar com todo mundo. Queremos mostrar que seguimos rigorosamente a lei, que é o Plano Diretor da cidade, mas estamos indo muito além.

É o conceito de licença social.

Exatamente. Não queremos comprar um terreno, cercar, legalizar e dizer, ‘aqui dentro quem manda somos nós’. O que a gente quer é que tenha benefício para a cidade. Vamos conversar. Veja, a gente vê urbanistas que se posicionam contra a verticalização, mas eu pergunto, qual é a alternativa? Eu quero ouvir eles. A população aumenta. Temos que encontrar alternativas.

O que você espera do mercado imobiliário em 2024?

A gente tem uma taxa de juros em queda, para 9%. Isso vai forçar o mercado imobiliário a baratear. O desemprego está caindo, a gente vai ter mais pessoas com renda. Alguns milhões de brasileiros vão se inserir no mercado de crédito. Além disso, temos o governo com um foco maior no consumidor da faixa 1, que é o segmento de menor renda e precisa do apoio público para comprar a casa própria. A gente vai ter um ano melhor do que 2023 e nos próximos três anos será bem melhor que os últimos três. A gente tem um déficit habitacional de 6 milhões de moradias e 95% é do segmento econômico, que mais precisa. Vamos ter um crescimento no país inteiro. Nossa expectativa é que os projetos sejam cada vez mais sustentáveis.

E para Salvador?

Salvador é uma cidade que tem entre 5 mil e 7 mil unidades vendidas por ano. A gente viu os últimos programas que a Prefeitura lançou, para estimular o desenvolvimento da região central da cidade, com o Renova Salvador, incentivos tributários para os imóveis… Isso tudo é muito importante porque o no centro, temos a nossa cultura, nossa história. São medidas que estimulam a iniciativa privada a investir e consequentemente preservar aquilo ali. Eu vejo uma série de iniciativas que estão atraindo os empresários para lá, há um incentivo para a ocupação. Na Orla e na Paralela, que são dois importantes vetores de crescimento, devemos ter novos projetos que vão estimular um crescimento mobiliário importante, impulsionados por estes programas municipais, pelo Minha Casa Minha Vida e pela redução do desemprego e da taxa Selic.